BayernLB

Studien und Marktberichte

Wohnungsmarktanalyse der Top7-Städte in Deutschland

Wohnungsmarkt zeigt sich krisenfest – Kaufpreise und Mieten wachsen 2020 weiter

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den Top7-Städten Deutschlands hat den Aufwärtstrend entgegen vieler Prognosen aus dem Frühjahr 2020 weiter fortgesetzt. So sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen in 2020 über alle Top7 um 6,9 Prozent gestiegen. Ebenso stieg das Volumen der privaten Wohnbaukredite um 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit trotzte der Wohnungsmarkt den negativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und konnte sich im Vergleich zu anderen Assetklassen weiterhin als attraktives Investment behaupten. Ursächlich dafür ist zum einen das anhaltende Zinstief. Zum anderen ist gerade in den Top7 die Wohnungsnachfrage nach wie vor hoch und das Wohnungsangebot knapp (Nachfrageüberhang).

Dies zeigte sich auch bei den Mietpreisen, die ebenfalls weiter gestiegen sind. Über alle Top7 sind die Neubaumieten in 2020 um 4,5 Prozent gewachsen. Durch den Lockdown und das Arbeiten aus dem Homeoffice wurde zudem eine gestiegene Wertschätzung der eigenen vier Wände wahrgenommen, da auf den Immobilienportalen verstärkt Angebote mit Balkon und separatem Arbeitszimmer nachgefragt werden. Somit hat sich auch die Mietnachfrage in 2020 robust gezeigt. Das Mietwachstum lag jedoch im elften Jahr in Folge unter dem Kaufpreiswachstum, wodurch die Wohnungsrendite in 2020 mit 2,49 Prozent ein neues Rekordtief erreicht hat. Im Vergleich zu alternativen Anlagen stellt sich diese für Investoren aber nach wie vor als attraktiv dar. Auffällig ist zudem die fortschreitende Harmonisierung der Renditen. Die Renditen in München, Berlin und Frankfurt liegen inzwischen auf einem ähnlichen Niveau. Die Bandbreite der Top7-Renditen lag in 2020 bei 32 Basispunkten (2019: 44 bps).

Die Bautätigkeit in Deutschland ist auch in 2020 bei hoher Kapazitätsauslastung stabil verlaufen und wurde nur gering von Covid19 beeinflusst. Dennoch zeigt sich aktuell in der Praxis, dass es bei einer zunehmenden Anzahl von Projektentwicklungen zu Verzögerungen und außerplanmäßigen Kostenerhöhungen kommt. Gründe hierfür liegen einerseits in der Einhaltung von Hygienekonzepten oder Verzögerungen bei Planungsämtern. Andererseits sind seit Jahren über die Inflationsrate hinaus, steigende Baukosten aufgrund steigender Arbeitskosten zu beobachten. Zuletzt traten aufgrund von Logistikproblemen und Verknappung zudem deutliche Preissteigerung bei Materialkosten wie Holz, Dämmmaterial oder Stahl auf.

Trotz der positiven Entwicklung des Wohnungsmarktes in 2020 wird für die nächsten Jahre ein verlangsamtes Wachstum erwartet. Gründe hierfür werden zum einen im hohen erreichten Preisniveau gesehen. So sind die Kauf- und Mietpreise in den letzten Jahren der Einkommensentwicklung enteilt und die Belastung der Haushalte somit weiter gestiegen. Die Niedrigzinsphase hält die Finanzierungskosten aktuell weiterhin auf einem historisch stabilen Niveau. Allerdings sind durch die gestiegenen Finanzierungsvolumina auch die Eigenkapitalanforderungen stark gewachsen und haben sich damit zu einer wesentlichen Hürde des Wohnungskaufs avanciert. Mieterseitig wächst zudem zunehmend der politische Regulierungsdruck, welcher eine bremsende Wirkung auf die Mieten haben könnte. Der ausgeweitete Wohnungsbau sowie ein verlangsamtes Einwohnerwachstum werden voraussichtlich dazu führen, dass der Nachfrageüberhang in den nächsten Jahren sukzessive reduziert werden kann. Allerdings liegen die Fertigstellungsraten nach wie vor unter den geforderten Werten, sodass mit keiner kurzfristigen Erholung der Angebotseite gerechnet werden kann. All diese Punkte werden vermutlich zu einer Verlangsamung der Wachstumsraten in den nächsten Jahren führen. Größeren Preisrückgängen wirkt jedoch weiterhin das aktuelle Marktumfeld (Niedrigzins, Nachfrageüberhang) entgegen.

Die Wohnungsmarktanalyse der Top7-Städte in Deutschland wird durch die BayernLB auf Basis von Marktdaten der Bulwiengesa AG erstellt und stellt eine unverbindliche Stellungnahme zu den Marktverhältnissen zum Zeitpunkt der Herausgabe der vorliegenden Information dar. Es handelt sich um eine rein ökonomische Analyse und kein Teil davon ist als Empfehlung zu verstehen.

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